Investir dans des SCPI de rendement, c’est tirer profit des meilleures performances, du point de vue taux de distribution sur valeur de marché et taux d’occupation financier. Rappelons que les sociétés civiles de placement immobilier sont classées en deux catégories principales : celles qui s’appuient sur de l’immobilier professionnel (les SCPI de rendement) et celles qui utilisent un parc d’immobiliers de logement (les SCPI fiscales). Les critères de sélection sont plus ou moins les mêmes ; cependant, le choix d’une SCPI de rendement devra se faire avec soin afin de tirer le meilleur profit du placement.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Une SCPI de rendement est un véhicule d’investissement basé sur de l’immobilier locatif qui compte dans son patrimoine des bureaux et des murs de commerces, ainsi que des bâtiments exploités dans le domaine de l’hôtellerie, de l’éducation, de la santé et de la prise en charge des seniors. Elles ciblent ainsi des locataires dont la solvabilité est plus ou moins garantie, puisque ces derniers sont par exemple :
- les organismes rattachés à l’État, les associations et les ONG, les institutions internationales
- les grandes enseignes œuvrant dans le secteur tertiaire
- des cliniques et des centres de santé publics et privés
- des écoles, des crèches, des centres universitaires
Les SCPI de rendement ont ainsi pour avantage la diversification de leur patrimoine immobilier ainsi que la qualité des loyers versés par ses locataires. Les baux signés avec ces derniers sont verrouillés sur le long terme.
Quels critères mettre en avant pour sélectionner une SCPI de rendement ?
Avant tout, privilégiez les SCPI qui pratiquent cette diversification de leurs actifs afin qu’elles soient plus résilientes face à une crise éventuelle. Les différents secteurs d’activité ne seront pas touchés en même temps, ni avec le même impact, d’où le maintien du fonctionnement de la SCPI et par conséquent, du versement des loyers par les locataires, loyers qui seront redistribués aux investisseurs en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Vérifiez la composition du parc ainsi que celle des locataires, renseignez-vous sur leurs activités, etc. Par exemple, pendant la période de crise du premier semestre 2020, les immeubles adossés au secteur du tourisme ont été les plus touchés, de même que ceux qui exploitent dans le domaine du commerce non essentiel et non alimentaire.
Toutes les crises n’ont pas la même origine certes : c’est pourquoi il est capital de diversifier ces immeubles détenus dans le parc de la SCPI, non seulement par actifs mais aussi par localisation géographique.
Autre critère à mettre en avant dans le choix d’une SCPI de rendement: le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ainsi que le taux d’occupation financier (TOF). Tous deux font partie des indicateurs de performance de toute SCPI.
Le TDVM annuel moyen est de 4% pour les SCPI de rendement. Quant à leur TOF, il est toujours proche des 100%, c’est-à-dire que presque tous les immeubles du parc sont loués et génèrent des loyers qui sont recouvrés.
Le mode de financement des SCPI de rendement
Comme les SCPI fiscales, ces dernières peuvent être financées à crédit ou cash. Prenez alors le temps de bien simuler le rendement net qu’elles rapportent par rapport au taux d’intérêt si vous choisissez le financement à crédit.
Notez également que les SCPI peuvent rapporter encore plus de rendement en les achetant en nue-propriété puisque le prix de la part est revu à la baisse et ce, en considération de la durée du démembrement.
Dans tous les cas, il vaut mieux toujours simuler différents cas de figure et opter pour la stratégie la plus intéressante en tous points de vue, par rapport à votre propre profil d’investisseur
